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Quelle répartition des charges entre propriétaire et locataire ?

Charges locatives

Nous restons dans cet article dans le cadre de l’immobilier d’habitation, l’immobilier commercial étant par définition moins grand public et plus largement géré par des intermédiaires professionnels.

Rappelons également que pour louer un logement d’habitation il faut que celui-ci soit décent !

Une fois cette règle de bon sens rappelée, de façon générale ce qui peut être récupéré sur le locataire, sont les charges liées à l’usage du bien.

Comment déterminer les charges d’usage ?

Faire le tri n’est pas si simple, et surtout, cela peut être fastidieux si l’on n’est pas bien équipé informatiquement. C’est pourquoi beaucoup de propriétaires, du fait aussi d’un fort taux de rotation locative, du renforcement du corpus législatif, mais également pour éviter d’être piégé par une difficulté à rester objectif, juste et ferme dans la négociation avec son locataire, ont pris le parti de confier la gérance locative à un professionnel de l’immobilier.

La FNAIM en compte plus de 6700 dans ses rangs en France, ce qui laisse la possibilité d’en trouver une qui nous inspire confiance et qui montre une valeur ajoutée réelle. Et bien sûr, de bons professionnels existent aussi en dehors de la FNAIM.

La présence d’un intermédiaire coûte évidemment quelques points de rentabilité dans votre investissement locatif, mais la tranquillité ou le soulagement de l’effort ont un prix, et vous pouvez ainsi vous consacrer à des tâches et occupations que vous aimez.

Où trouver le montant des charges facturables au locataire ?

Il est utile à ce stade de rappeler qu’un bail est un contrat et qu’il entraine des obligations réciproques. L’entretien comme la prise en charge des dépenses y afférentes sont donc autant d’obligations de l’un ou de l’autre. Ainsi en est-il de l’obligation pour le propriétaire, de remettre au locataire un décompte des charges appelées, annuellement ou / et par provisions périodiques.

Bien évidemment, lorsque l’on est en présence d’une copropriété horizontale ou verticale, gérée par un syndic, celui-ci établi généralement un décompte de charges annuelles et des appels périodiques mentionnant les charges récupérables. Il suffit alors de lire le document et de le produire à son locataire comme justificatif, s’il le demande. Attention cependant à un point : vos codes d’accès à votre espace extranet client propriétaire figurent souvent sur ces états. Masquez-les !

Dans le cas de la location d’une maison individuelle la chose est un peu plus simple car presque toutes les charges courantes sont à 100% récupérables sur le locataire. Reste à distinguer les gros travaux et les travaux de remplacement, qui restent à charge du propriétaire.

Enfin si vous souhaitez vous en référer aux textes dont la lecture est un peu rébarbative, il faut aller voir le décret de 1987.

Récupération, oui, mais peu importe le contrat ?

Nous avons vu la question des charges en cas de location vide ou meublée, mais nous pouvons appliquer ce même principe dans le cadre des transactions immobilières sous mode viager occupé. En effet, le vendeur en viager souhaitant conserver pour lui-même un droit d’usage et d’habitation sera quasiment comme le locataire d’un logement qui lui appartenait jusqu’alors.

Il s’agit donc de savoir quels sont les frais à charge de l’occupant ou du propriétaire, selon un mode simple de calcul, d’appel et de recouvrement.

Ainsi nous pouvons appliquer la logique de répartition des charges propriétaire / locataire décrite ci-dessus, quoiqu’elle ne soit pas d’ordre public, et que l’on puisse donc, faire tout autrement.

Conclusion : établir les règles du jeu !

En conclusion, la simplicité, la transparence et l’échange d’informations doivent régir les rapports entre les parties.

C’est bien pour éviter les conflits inutiles et coûteux que ce décret de 1987 fut publié, et c’est bien aussi dans ce but qu’il sera important pour les cocontractants de veiller à ce que cette liste figure au contrat de bail ou dans l’acte de vente en cas de vente en viager occupé.

A bon entendeur !

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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