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Un viager en famille, est-ce possible ?

Viager en famille

On entend tout dire ou on peut tout lire sur le sujet, mais qu’en est-il vraiment, quels sont les risques et pourquoi faire une transaction en viager au sein de la famille ?

Clarifier l’objectif

Pourquoi voudrait-on vendre en viager à un membre de sa famille, plutôt qu’à un tiers ?

C’est en général une façon de conserver un bien familial (ex une maison à l’Ile de Ré, un château en Bretagne, un appartement avec vue sur le Champs de Mars, un mas provençal, etc.) quand il n’y a pas suffisamment de patrimoine par ailleurs pour donner ce bien à une seule personne et indemniser les autres successifs.

On peut être tenté aussi, de vendre en viager à un enfant ou à un neveu/nièce, à un prix très favorable, par affection ou pour le remercier de ses attentions répétées. Mais gare !

Il ne faut pas perdre de vue que la vente de son bien en viager doit servir ses intérêts, à savoir récupérer un complément pécuniaire immédiat (par le bouquet) ou/et à terme (par la rente).

Du côté de l’acquéreur familial, il devra être évident qu’il a la volonté d’honorer ses engagements pécuniaires et qu’il entend réaliser un investissement par cette opération.

C’est donc là aussi dans la discussion préalable, en tenant compte de paramètres de gestion de patrimoine, de droit successoral, de droit fiscal, que l’on pourra déterminer si la vente à un membre de la famille est une bonne solution pour vous, mais aussi pour la personne qui se propose d’acheter.

Bien sûr, s’il n’y a pas de successif direct (dans l’ordre successoral), on peut vendre son bien à un parent plus éloigné comme on le ferait vis à vis d’un tiers.

Identifier les difficultés et les risques liés au viager en famille

S’il est possible de vendre à des conditions plus favorables que celles du marché, certains paramètres sont à considérer et la mesure doit rester maîtresse du jeu.

Rappelons tout d’abord qu’il n’est pas nécessaire d’informer tous ses héritiers de son projet de vente à l’un d’eux ! Chacun est libre de disposer de son bien, pour peu que cette aliénation n’entame pas la réserve héréditaire et donc ne lèse pas les autres héritiers.

Dans une perspective plus humaine, on peut aussi mentionner qu’il faut veiller à ne pas mettre à mal l’équilibre des relations familiales, souvent fragiles quand il s’agit d’héritage.

Par ailleurs, l’art 918 du C.Civ précise que la vente d’un bien en viager à un successible direct doit être imputée pour sa valeur en pleine propriété, sur la quotité disponible. Afin d’éviter cela, la constitution d’une SCI qui se porterait acquéreur est conseillée. On peut également demander l’accord express (devant notaire) des autres successibles directs.

Enfin, et surtout, l’administration fiscale, peut contester la vente si elle s’estime lésée. En effet, elle perçoit des droits de mutation proportionnels (< 6%) au montant de la vente en cas de transaction, ou bien elle perçoit des droits de succession quand le bien entre dans l’actif successoral (ces droits sont de 55% pour une donation à un neveu ou à une nièce). Si donc vous vendez à un parent jusqu’au 4è degré elle pourrait considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée, et sanctionner sur la base de l’Art L64 du Livre des Procédures Fiscales. Plusieurs arrêts de Cour vont en ce sens.

Egalement, l’administration fiscale peut contester le prix de vente, et faire réévaluer le bien à dires d’expert, pour servir de nouvelle base au calcul des droits de mutation ou de succession, augmentés des pénalités…

Sécuriser la transaction

Le premier des garde-fous est d’observer autant de transparence que possible, notamment sur les conditions de la transaction (modalités du prix et clauses spécifiques au viager).

Si possible, soyez simple et clair avec tous vos héritiers. Vous avez le droit de disposer de vos biens comme bon vous semble, mais pour éviter les jalousies, co-mu-ni-quez ! En dehors du fait que personne ne pourra dire que cela s’est fait dans son dos, il peut se trouver que l’un ou l’autre apportera une solution alternative. Ce serait alors l’occasion de discussions riches et profondes.

Ensuite, détaillez toutes les modalités du prix de vente en annexe de l’acte authentique, en commençant par la valeur vénale, en distinguant les paramètres pris en compte (évolution du marché, valeurs moyennes, espérance de vie retenue, valeur du DUH et de la nue-propriété, taux d’actualisation, etc.).

Il va de soi que l’acquéreur, familial ou pas, doit honorer ses engagements, notamment le versement régulier de la rente, à termes convenus. Le défaut répété de cela donne un mobile de choix pour contester la réalité de la vente et la réintégration du bien dans l’actif successoral.

Enfin, la réalité de la vente et de l’engagement de l’acheteur se mesure aussi, dans le cadre du viager, par la réalité du risque qu’il prend. Il est donc important de verser un bouquet significatif pour que ne soit pas invoqué le défaut de contrepartie (prix réel et sérieux).

Conclusion

« Y’en a qu’ont essayé, ils ont eu des problèmes »… Sans doute étaient-ils mal conseillés !

Plus sérieusement, faire un viager en famille est possible à condition de bien respecter quelques règles de prudence, et de ne pas désirer minimiser les frais de succession avant tout !

Par ailleurs, vous pouvez toujours utiliser la quotité disponible pour aider à la réalisation de la transaction, ainsi que les donations anticipées.

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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