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Compromis ou Promesse de vente ?

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Pour qu’une vente soit parfaite, il faut accord sur la chose et sur le prix (art 1583 C.Civ).

La difficulté en immobilier sera donc de valider si l’accord est parfait et définitif ou pas, si la vente est parfaite dès la promesse de vente, et quel sont les engagements des parties à parachever la vente.

Les étapes de la vente immobilière

Dans le cadre d’une vente immobilière il y a en général trois étapes par lesquelles vous passerez, que vous soyez acheteur ou vendeur :

  1. L’offre d’achat
  2. L’avant-contrat
  3. L’acte authentique définitif

L’offre d’achat immobilière

Sans s’attarder sur l’offre d’achat, il est quand même nécessaire de rappeler ici son importance et de dire que cette étape est trop souvent bâclée ou négligée.

Cette offre qu’il est nécessaire de formuler par écrit, doit comporter suffisamment de précisions pour que vous puissiez sans ambiguïté et sans risque d’engagement non désiré, vous diriger tranquillement vers l’avant-contrat. Il sera donc important de bien décrire l’état civil des parties, le bien objet de la vente future, les modalités et échéances à respecter. Un document d’une demi-page est en général trop insuffisant et vous met potentiellement à risque.

Enfin, la mention de l’acceptation par le vendeur, de l’offre faite par l’acquéreur, engage le vendeur de façon irrévocable.

L’avant-contrat, qu’est-ce ?

Voyons maintenant le cas de l’avant-contrat ! Pourquoi ce vocable ?

Parce qu’il précède un contrat définitif (l’acte de vente devant notaire) et en précise les termes et les modalités pour y parvenir.

Négliger cet avant-contrat est comparable à faire l’ascension du Mont-Blanc en chaussures bateau…

Il faudra donc le faire rédiger de préférence par un notaire ou par un agent immobilier qui en maîtrise les termes.

Deux propositions juridiques s’offrent à vous à ce stade. Soit un compromis de vente (autrement appelé promesse synallagmatique), soit une promesse unilatérale de vente.

Évoquons d’abord le compromis :

Il s’agit d’un engagement ferme de chacune des parties (vendeur et acquéreur) à conclure la vente d’un bien, assorti éventuellement de conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire.

La vente est « parfaite sous réserve » de levée des conditions suspensives.

Il faut donc que tous les éléments caractérisant la vente immobilière soient réunis et parfaitement décrits dans le document que vous aurez à signer.

On retrouvera donc les éléments de l’offre d’achat, en plus détaillé, mais la Loi ALUR impose d’y joindre tout ce qui peut permettre à l’acquéreur de prendre une parfaite connaissance de ce qu’il achète. Nous y verrons donc l’origine de propriété, les servitudes publiques et privées grevant le bien, la situation financière de la copropriété et les éventuelles dettes du vendeur à son égard, le carnet d’entretien de l’immeuble (il est obligatoire mais très peu de syndics sont assez rigoureux pour le tenir à jour parfaitement), le Dossier de diagnostics techniques, etc.

La remise de ces documents obligatoires, lors de la signature du compromis, fait courir le délai de rétractation dont dispose l’acquéreur non professionnel, et l’absence de ces documents proroge ce délai de rétractation d’autant.

A la signature du compromis, l’acquéreur est amené à verser un acompte, qui viendra en déduction du prix de vente si la vente parvient à son terme, et sera utilisé aux fins de dédommagements si la vente est annulée par la faute de l’acquéreur (la non-obtention de l’emprunt pour financer l’acquisition n’est pas une faute, mais il faut prouver que tout fut mis en oeuvre pour l’obtenir). Si la vente est annulée par la faute ou le dédit du vendeur, il sera redevable d’une pénalité pouvant être équivalente au montant de l’acompte qu’il devra rembourser au surplus.

Qu’en est-il de la promesse unilatérale de vente ?

Comme son nom l’indique, une seule des parties s’engage fermement, c’est le vendeur. L’acheteur quant à lui, est bénéficiaire d’une option d’achat sur le bien, qui est limitée dans le temps. Ce n’est donc pas une vente ferme.

De la même façon que pour le compromis, il peut exister des formalités et démarches à accomplir en vue de la vente (emprunt, purge d’un droit de préemption, permis de construire, etc.).

L’équilibre se fait entre vendeur et acheteur (qui n’est pas définitivement engagé) grâce au versement par lui d’une indemnité d’immobilisation (et non d’un acompte), représentant en général 5% à 10% du montant du bien.

Cette indemnité sera acquise au vendeur en cas de non exercice de l’option d’achat (pour peu que les conditions suspensives soient, elles, levées), ou viendra en déduction du prix en cas d’exercice de l’option d’achat.

Dès la levée de cette option, la promesse devient synallagmatique (i.e. bilatérale), et il n’y a plus qu’à se diriger vers la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Une petite contrainte apparaît néanmoins en cas de signature de promesse de vente, il s’agit de l’obligation d’enregistrer cette promesse au centre des impôts dans les 10 jours de l’acceptation (reconnaissance de notification) de la promesse par le bénéficiaire, moyennant le règlement d’un droit modique de 125€.

En bref

Vous l’aurez compris, la différence se situe donc dans l’engagement des parties, ferme et bilatéral pour le compromis, unilatéral pour la promesse. La promesse offrant davantage de souplesse pour « revenir à l’état initial » si le délai de levée d’option d’achat est écoulé, chacun recouvrant alors sa pleine liberté (mais l’acheteur ayant éventuellement perdu l’indemnité d’immobilisation).

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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