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La vente à terme : pour qui ? comment ? pour quoi ?

Le temps s’écoule

« Mettez un terme au maître » dit l’avocat à son client…

On peut vendre un bien immobilier selon bien des modalités, qui sont plus ou moins adaptées à sa situation personnelle.

En effet, selon que l’on doit vendre son logement pour en acheter un autre, plus grand, mieux situé ou dans une autre ville, ou bien pour générer des revenus complémentaires, ou bien pour régler une succession, ou bien pour optimiser une gestion patrimoniale, etc. on n’ira pas vers les mêmes solutions (en tous cas si on est bien informé et bien conseillé…).

Les objectifs et les contraintes étant particuliers à chaque situation, il sera pertinent de se pencher sur la bonne modalité de vente de son bien, puisque celle-ci aura des impacts sur la durée, sur les sommes encaissées le jour J ou a posteriori, sur les impôts et droits à payer, sur les revenus, sur les relations familiales, sur ses souvenirs, etc.

Alors qu’est que la vente à terme, à quels objectifs répond-elle et comment la mettre en œuvre ?

Revenons tout d’abord sur sa définition !

Une vente à terme est une vente à crédit sur une durée définie, dont le crédit est accordé par le vendeur à l’acquéreur.

Tout ou partie du prix peut être étalé dans le temps et versé par mensualités, de la même façon qu’un emprunt bancaire est remboursé par mensualités.

Comment tout cela est-il calculé ?

1.     Toujours partir de la base

Le prix de base est toujours la valeur vénale du bien, autrement dit la valeur de marché. Il faut donc s’entendre sur cette valeur, qui doit être parfaitement connue des parties.

Comme dans la vente immobilière classique, une estimation sérieuse du bien sera nécessaire, laquelle répondra aux mêmes logiques et contraintes que les ventes classiques.

2.     Quel prix selon la situation ?

Ensuite il faut distinguer selon que le bien sera occupé par le vendeur (comme dans le cas d’un viager occupé), qu’il sera loué à un tiers ou qu’il sera libre de toute occupation.

S’il est occupé il faudra calculer soit un droit d’usage et d’habitation (réservé au vendeur) soit un droit d’usufruit (en cas de location à un tiers). Ce droit viendra en déduction de la valeur vénale, ce qui donnera le prix de vente.

Là aussi, il faudra définir avec rigueur et précision les modalités d’occupation, les équipements et meubles inclus dans la vente, et enfin, les modalités de libération du bien (pour un usage par l’acquéreur).

3.     Le paiement du prix

Vient alors la décomposition du prix de vente.

Ce prix sera réglé en général pour partie au comptant et pour partie à crédit accordé par le vendeur à l’acquéreur, sur une durée déterminée (le terme).

Bien sûr, il s’agit de définir proprement les mensualités du crédit, mais aussi d’inscrire dans l’acte de vente les protections nécessaires et suffisantes pour garantir au vendeur l’intégralité du paiement du prix convenu.

Si vous convenez d’un prix de vente de 200k€ vous pouvez très bien en régler 100k€ le jour de la vente chez le notaire, et 100k€ étalés sur 10 ans.

Naturellement, s’agissant d’un crédit il faut y appliquer un taux d’intérêt, si sa religion le permet. Celui-ci dira par ex que les 100k€ étant à payer à crédit donneront des mensualités de 920€ incluant capital et intérêts sur 10 ans.

copyright Auxilio-Immo

Quelles garanties ?

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la banque prend certaines garanties sur l’emprunteur (caution, hypothèque, etc.) et nous acceptons cela.

Dans le cadre d’une vente à terme, le vendeur doit prendre des garanties sur l’acheteur à qui il fait crédit !

On retrouve ici la logique prévalant pour les ventes en viager avec versement d’une rente mensuelle, à savoir que le complet paiement du prix étant différé, le vendeur peut récupérer la pleine propriété du bien en cas de défaut de paiement de l’acheteur.

Ces garanties sont notamment l’inscription dans l’acte de vente d’une clause résolutoire et du privilège de vendeur d’immeuble. Tout bon notaire saura les y inscrire sans problème.

De son côté l’acheteur bénéficiant d’un usage différé du bien (si occupé), il doit avoir sur le vendeur une garantie que ce dernier entretiendra le bien correctement et le rendra dans un état similaire à celui qui existait lors de la vente. A ce titre un état des lieux contradictoire est vivement conseillé le jour de la vente.

Quels sont les avantages de la vente à terme ?

De façon très synthétique nous pouvons lister les avantages pour chacune des parties :

Pour le vendeur :

  • Il connaît le prix de vente, et s’il vient à décéder avant le terme, les mensualités seront réglées à ses héritiers.
  • Il peut toujours jouir du bien, éventuellement jusqu’à son décès.
  • Les mensualités, tout comme le paiement comptant, ne sont pas imposables.
  • Ses héritiers ne sont pas lésés en cas de décès prématuré.

Pour l’acquéreur :

  • Il connaît le prix à payer pour le bien et n’est pas engagé financièrement au-delà du terme.
  • Il investit dans un bien sans passer par les banques et le crédit bancaire.
  • Dans le cas d’un bien occupé il perçoit des loyers à l’avance sans aucune imposition (décote liée au DUH ou à l’usufruit).
  • Il ne fait pas un pari (financièrement) sur la durée de vie du vendeur.

En somme et comme nous l’énoncions au début de cet article, chacun pourra y trouver un avantage ou plusieurs, qui correspondront à sa situation.

A qui cela s’adresse-t-il ?

Vous l’aurez compris, pour ce qui est des vendeurs, ce mode de vente immobilière intéressera particulièrement ceux qui souhaitent s’assurer du prix de vente, ceux qui veulent protéger leurs héritiers, ceux qui préfèrent un revenu qui tombe chaque mois sans avoir à se préoccuper d’un placement boursier, ceux qui souhaitent obtenir des revenus de leur résidence tout en restant chez eux, et à plein d’autres encore.

Côté acheteur (investisseur) nous trouverons des personnes qui veulent investir dans un placement sûr, sans contrainte locative et sans impact fiscal (IR), désirant conjuguer placement financier et valeur ajoutée humaine (on permet au vendeur de rester chez lui), ne souhaitant pas ou plus investir en souscrivant un emprunt bancaire, et enfin des personnes souhaitant acquérir à moindre frais en étalant l’effort financier sur la durée.

CONCLUSION

Comme un vêtement ne va pas à tout le monde et ne se porte pas en toutes occasions, le mode de vente d’un bien immobilier doit être choisi en fonction de ses paramètre personnels (besoins, envies, contraintes, environnement).

N’allez pas trop vite sur la conclusion, mais réfléchissez, appelez-nous et avançons vers une solution pratique et intéressante.

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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