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Portage immobilier

Comment éviter la saisie immobilière ?

Comment trouver des liquidités sans être dépossédé de son bien ?

Comment solder des frais de succession importants sans devoir tout vendre ?

Le portage immobilier répond à ces questions !

Définition du portage et fonctionnement

Chaque année les Juges de l’Exécution (JEX) de nos TGI arbitrent la vente judiciaire de 15000 biens immobiliers… Une très grande majorité de ces ventes sont liées à des impayés de copropriété ou à un crédit immobilier que l’on ne peut plus honorer.

Très proche de la vente à réméré définie depuis le 19e siècle par le Code Civil aux articles 1659 à1673, le portage immobilier, est de conception beaucoup plus récente et offre certaines souplesses.

En résumé nous pouvons définir le portage immobilier ainsi :

Vente temporaire d’un bien (10 ans max), à un prix tenant compte de l’occupation ou de l’usage par le vendeur, ainsi que du risque pris par l’acquéreur.

Convention d’occupation ou Bail en meublé, signé entre le vendeur et le porteur, donnant lieu au paiement de loyers.

Option de rachat exerçable à tout moment durant le portage, pour un prix fixé dès le début du portage (=la vente).

Quels sont les avantages attendus ?

Pour le vendeur :

obtenir des liquidités importantes pour tout projet,

rembourser des dettes dont le coût et le montant rendent la vie impossible,

conserver l’usage du bien,

– obtenir une bouffée d’oxygène pécuniaire avant retour à meilleure fortune.

Pour l’acquéreur / investisseur :

– bénéficier d’un bon rendement sécurisé dans l’immobilier, amélioré potentiellement par l’effet de levier de l’emprunt et le choix du contrat d’occupation (meublé ou non),

– investir sur une durée courte (1-10 ans),

très peu de charges durant le portage.

En pratique, cette solution qui est une vraie alternative à la vente pure et simple, volontaire ou forcée, comporte de nombreux points d’attention qu’il faut étudier scrupuleusement avec un professionnel de l’immobilier averti ou un bon notaire !

Comment valider qu’il s’agit de la bonne solution ?

Il y a d’abord la situation personnelle du vendeur.

  • Quelles sont les raisons qui l’ont amené vers cette solution ?
  • Existe-t-il une capacité de retour à meilleure fortune ou plus exactement, une capacité à exercer son option de rachat en cours de portage ? Comment peut-il être accompagné sur le sujet s’il en a besoin ?
  • Quelle est la valeur du bien concerné, sa valeur à considérer dans le montage (qui sera la valeur de vente, et la valeur de rachat !) ?
  • Quel cadre contractuel utiliser pour l’occupation ou l’utilisation du bien par le vendeur pendant le portage ?

Ensuite, il faut tenir compte des souhaits de l’acquéreur et de l’impact des différentes options sur sa fiscalité et son quotidien.

  • Quel statut privilégier ? LMNP ? Au forfait ou au réel ? Bailleur classique ?
  • Quelle capacité à gérer, le temps du portage ? Besoin de déléguer la gestion ?
  • Peut-il accepter une prorogation du terme ?

Enfin il y a lieu de préciser la répartition des charges entre l’occupant et le porteur immobilier (acquéreur), ainsi que les modalités de fin du contrat de portage.

De façon très générale, l’occupant doit assumer l’ensemble des coûts d’usage et d’entretien. Les gros travaux ou les taxes (foncières par ex), s’ils sont payés par l’acquéreur, lui sont remboursés par le vendeur lors de la levée d’option de rachat.

Au terme du portage, que se passe-t-il ?

Quant au terme du contrat, celui prend fin soit par l’exercice de l’option de rachat, soit par la déchéance du terme de celle-ci, soit par l’exercice de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers / indemnités d’occupation par le vendeur occupant.

Si le vendeur est en mesure de racheter le bien, soit en cours de contrat soit à son terme, il verse à l’acquéreur le prix de rachat convenu. Celui-ci est constitué du prix de vente initial, majoré du montant des travaux, des frais d’acte et d’enregistrement lors de la vente (notaire), des honoraires d’intermédiation immobilière (agent), ainsi que des éventuels impayés de loyers ou de charges.

Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien, il a en principe trois options :

  1. Il tente de négocier une prorogation du terme avec l’acquéreur, qui exigera peut-être de lui certaines indemnités.
  2. Il trouve un acquéreur en second, qui se substitue à lui pour payer son dû au premier, et convient d’un nouveau portage immobilier selon des modalités actualisées.
  3. Il trouve un acquéreur qui achètera le logement occupé (en général) au prix du marché et règlera le prix de rachat (+ frais tels que décrits ci-dessus) à l’acquéreur initial puis versera la différence d’avec la valeur de marché, au vendeur initial.

Si toutefois, pour des raisons propres le vendeur et bénéficiaire de l’option de rachat n’exerce aucune de ces trois actions, alors l’acquéreur se trouve plein propriétaire du bien sans autre démarche.

Prenons un exemple chiffré :

  • Dette cumulée = 50 000 €
  • d’où des mensualités de 1 500 €
  • Revenus nets = 3 000 €
  • Valeur vénale = 200 000 €
  • Valeur de vente = 140 000 €
  • Dette remboursée = 50 000 €
  • Solde sur la vente = 90 000 €
  • Loyer meublé = 700 € (6%)
  • Durée du portage = 4 ans
  • Frais de notaire = 12 000 €
  • Honoraires d’agent = 10 000 €
  • ==> Prix de rachat = 162 000 €
  • Mensualités d’emprunt immobilier = 840 € sur 20 ans

Il faudra donc valider dès le départ, les chances que le vendeur puisse débourser 162 000 € quatre ans plus tard soit au comptant soit par emprunt.

N’hésitez pas à nous consulter !

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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