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La location en meublé

Aménagement location meublée

Ne pas confondre les expressions « meublé » et « garni » ! L’une a cours actuellement et permet l’essor d’un marché honnête et fiscalement intéressant, l’autre eu cours dans la première moitié du siècle dernier surtout, pour un marché… moins avouable.
Louer en meublé suppose de mettre à disposition un logement (ie. habitation) garni de meubles et objets nécessaires à une occupation normale par le locataire.

Quel statut ? LMNP ? LMP ?

Il y a deux statuts pour le loueur en meublé, qui dépendent d’options et de réalités économiques :

1/ LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut s’acquiert ou se maintient si au moins une de ces conditions est remplie :

  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros ;
  • Les recettes locatives ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal ;
  • Il ne doit pas y avoir au sein du foyer fiscal une personne ayant le statut de LMP.

2/ LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le statut est obtenu si aucune des 3 conditions ci-dessus n’existe.

Ces deux statuts encadrent autant la location d’un bien d’habitation en direct que la location d’un bien au sein d’une résidence de services (résidence pour étudiants ou seniors, EHPAD, etc.). Dans le cas d’un bien situé au sein d’une résidence, le contrat en meublé sera un bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence.

La grande majorité des bailleurs en meublé seront naturellement sous statut LMNP car les deux conditions pour obtenir le statut LMP (Recettes > 23 k€ et > 50% des revenus du foyer) ne sont pas vites atteintes sauf en cas de patrimoine immobilier locatif meublé important.

Puisqu’il s’agit d’un meublé, la Loi a fixé par décret de 2015 la liste des équipements devant être fournis au locataire, laquelle liste sera annexée au bail. Il s’agit de la literie, des équipements et ustensiles de cuisine, des meubles, de la vaisselle, etc. L’inventaire de cela en quantité et qualité doit être fait au moment de l’entrée dans les lieux et à la sortie.

Durée et fin du bail :

Le bail en meublé a une durée d’un an minimum (par dérogation, 9 mois dans le cas d’un étudiant).
Il est prolongé par tacite reconduction et seul le montant du loyer peut être révisé.
Cependant, dans le cadre d’un bail meublé conclu avec un étudiant, il n’y a pas de tacite reconduction possible, et si les parties veulent poursuivre leur relation, elles devront conclure un nouveau bail.

Le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Quant au propriétaire, il devra respecter un préavis de 3 mois minimum et peut mettre fin au bail pour les mêmes causes qu’un bail classique (3 ans), c’est à dire :

  • vente
  • reprise pour soi-même ou un proche
  • manquements du locataire

Enfin, certains locataires sont protégés par la Loi comme dans un bail d’habitation nu. Ce sont les personnes de plus de 65 ans qui ont des revenus inférieurs au plafond « Plus », sous réserve que le propriétaire ne remplisse pas lui-même une de ces deux conditions. Attention donc aux dates de renouvellement du bail, mais ne perdez pas de vue que les considérations humaines et morales peuvent l’emporter sur les objectifs économiques, si cela ne vous met pas en difficulté par ailleurs.

Encadrement et révision des loyers :

Les mêmes dispositions existent pour les locations en meublé que pour les locations en nu quant aux réévaluation ou à la fixation des loyers.
La révision du loyer peut donc se faire une fois l’an, à date anniversaire ou convenue, selon l’évolution de l’indice INSEE (IRL).
Mais cette révision n’est pas de plein droit, il faut veiller à inscrire une clause ad hoc dans le bail, sachant que le bailleur peut toujours renoncer à l’appliquer.

Les charges :

Comme dans le cadre d’une location nue, les charges d’usage peuvent être refacturées à l’occupant (ie. locataire). Elles peuvent l’être soit au réel, soit au forfait, et doivent pouvoir être justifiées.
En cela les relevés de charges de copropriété ou les factures seront utiles.

Régime fiscal :

Il s’agit du grand avantage de la location en meublé, mais comme tout dispositif fiscal intéressant, il faut le balancer avec la réalité économique (ie. potentiel locatif) et sa capacité à gérer.
Tout d’abord les revenus générés par l’activité sont à déclarer à l’IR dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), puisqu’il s’agit d’une activité commerciale.

Ensuite il existe 2 régimes fiscaux selon le niveau de recettes perçues :

1/ Micro-BIC

  • Si vos recettes (loyers + charges facturées) sont inférieures à 70 k€ par an (170 k€ pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes).
  • Application d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, pour tenir compte des charges (71% pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes).
  • Application du barème progressif de l’IR + 17,2% de prélèvements sociaux (sauf si des contributions sociales sont déjà appliquées).
  • Déclaration sur le formulaire 2042-C PRO en cas de LMNP.

2/ Réel

  • S’applique d’office quand les recettes dépassent 70k€ par an, et sur option en deçà.
  • Permet de déduire les charges réelles comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, mais aussi les amortissements du bien et des meubles. La déduction de ces amortissements ne pourra toutefois pas excéder la différence entre les recettes et les charges chaque année, mais les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.
  • Tenue d’une comptabilité stricte encadrée par le Plan Comptable Général et dépôt de la liasse n°2031 à votre SIE chaque année.
  • Application du régime « réel simplifié » jusqu’à 789 k€ de revenus locatifs annuels, et du régime « réel normal » au delà. Ce dernier est un peu plus contraignant comptablement mais permet de déduire toutes les charges.

Quel que soit le régime retenu, il peut y avoir un déficit (plus de charges que de recettes) notamment en cas de gros travaux.
Pour  un bailleur en LMNP ce déficit est reportable pendant 10 ans uniquement sur ses revenus locatifs en meublé, mais il est reportable pendant 6 ans sur la totalité des revenus d’un bailleur en LMP !

En conclusion ces statuts présentent des avantages fiscaux certains (il y a également un impact favorable sur l’IFI et la possibilité de récupérer la TVA sur les biens neufs !) et un rendement souvent meilleur que la location nue classique, mais il peut être bien difficile de louer en meublé ailleurs que dans les grandes agglomérations et dans les quartiers prisés. Ce plus, il faut gérer les rotations de locataires, ou faire gérer cela par un professionnel moyennant quelques points de marge.

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

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