Les impayés de charges demeurent la principale source de litiges entre copropriétaires…

C’est également le principal danger pour les personnes âgées ou isolées, copropriétaires !

Il faut savoir que le syndic a tout pouvoir pour agir sans l’accord de l’AG de copropriété, afin de recouvrer les impayés, sauf pour demander la saisie immobilière.

Dans ce dernier cas, il faut l’accord de l’AG, à la majorité simple.

Quelles voies de recours du syndic contre les impayés ?

Les voies de recours utilisées par le syndic sont diverses et dépendent à la fois du montant de la dette et de l’urgence de son recouvrement. Nous pouvons citer :

• saisie sur compte bancaire,
• saisie des loyers (en cas de bien loué),
• saisie sur salaires,
• saisie sur biens meubles,
• prise d’hypothèque (s’il n’y en a pas déjà ou que les hypothèques existantes sont inférieures à la valeur du bien),
• saisie immobilière.

L’inscription d’hypothèque rend très difficile toute vente du bien quel qu’en soit le mode transactionnel. La vente est même impossible si la valeur du bien est inférieure aux hypothèques prises. En tous les cas il s’agit d’obtenir une mainlevée d’hypothèque au préalable (coût pouvant dépasser aisément 1000€). Rappelons que la prise d’hypothèque fait naître à l’égard des héritiers une dette qui s’ajoute au paiement des droits de succession, rendant ainsi le coût de la succession parfois supérieur à l’actif successoral.

Enfin, la saisie immobilière, ultime recours du syndic, est sans retour et crée un traumatisme chez les propriétaires, a fortiori chez les propriétaires âgés. Auxilio-Immo préconise une saisie immobilière sous forme de vente en nue-propriété ou en viager, car cela permet de concilier le remboursement de la dette liée aux impayés, avec le maintien de la personne chez elle ! Cela semble d’autant plus pertinent que les dettes sont en général largement inférieures à la valeur du bien. Malheureusement, ce n’est quasiment jamais envisagé. On voit également un regain d’intérêt pour la vente en réméré, mais il faut bien analyser la possibilité de retour à une meilleure situation financière.

Quelles solutions ?

Malgré tout, la meilleure solution reste l’accompagnement des propriétaires débiteurs, avec l’étude de solutions suffisamment en amont pour qu’elles soient mises en œuvre. A ce titre, la solidarité pécuniaire existant entre copropriétaires gagnerait à s’exprimer également par une solidarité sociale et humaine, car si l’on a souvent les réponses en soi, on a parfois besoin d’une aide pour les trouver. Les impayés ne sont pas une fatalité !

La recherche d’aides (par ex l’APA, l’ASPA ou encore, pour son logement, l’ANAH), l’accompagnement vers des structures sérieuses pour y trouver des conseils (ex les CLICs), le partage d’astuces et de bons filons, sont une première étape !

En parler, c’est avancer. Avancer, c’est se donner des chances de résoudre la difficulté !

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2603