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Impayés de charges de copropriété = danger !

impayés

Les impayés de charges demeurent la principale source de litiges entre copropriétaires

C’est également le principal danger pour les personnes âgées ou isolées, copropriétaires !

Il faut savoir que le syndic a tout pouvoir pour agir sans l’accord de l’AG de copropriété, afin de recouvrer les impayés, sauf pour demander la saisie immobilière.

Dans ce dernier cas, il faut l’accord de l’AG, à la majorité simple.

Quelles voies de recours du syndic contre les impayés ?

Les voies de recours utilisées par le syndic sont diverses et dépendent à la fois du montant de la dette et de l’urgence de son recouvrement. Nous pouvons citer :

  • saisie sur compte bancaire,
  • saisie des loyers (en cas de bien loué),
  • saisie sur salaires,
  • saisie sur biens meubles,
  • prise d’hypothèque (s’il n’y en a pas déjà ou que les hypothèques existantes sont inférieures à la valeur du bien),
  • saisie immobilière.

L’inscription d’hypothèque rend très difficile toute vente du bien quel qu’en soit le mode transactionnel. La vente est même impossible si la valeur du bien est inférieure aux hypothèques prises. En tous les cas il s’agit d’obtenir une mainlevée d’hypothèque au préalable (coût pouvant dépasser aisément 1000€). Rappelons que la prise d’hypothèque fait naître à l’égard des héritiers une dette qui s’ajoute au paiement des droits de succession, rendant ainsi le coût de la succession parfois supérieur à l’actif successoral.

Enfin, la saisie immobilière, ultime recours du syndic, est sans retour et crée un traumatisme chez les propriétaires, a fortiori chez les propriétaires âgés. Auxilio-Immo préconise une saisie immobilière sous forme de vente en nue-propriété ou en viager, car cela permet de concilier le remboursement de la dette liée aux impayés, avec le maintien de la personne chez elle ! Cela semble d’autant plus pertinent que les dettes sont en général largement inférieures à la valeur du bien. Malheureusement, ce n’est quasiment jamais envisagé. On voit également un regain d’intérêt pour la vente en réméré, mais il faut bien analyser la possibilité de retour à une meilleure situation financière.

Quelles solutions ?

Malgré tout, la meilleure solution reste l’accompagnement des propriétaires débiteurs, avec l’étude de solutions suffisamment en amont pour qu’elles soient mises en œuvre. A ce titre, la solidarité pécuniaire existant entre copropriétaires gagnerait à s’exprimer également par une solidarité sociale et humaine, car si l’on a souvent les réponses en soi, on a parfois besoin d’une aide pour les trouver. Les impayés ne sont pas une fatalité !

La recherche d’aides (par ex l’APA, l’ASPA ou encore, pour son logement, l’ANAH), l’accompagnement vers des structures sérieuses pour y trouver des conseils (ex les CLICs), le partage d’astuces et de bons filons, sont une première étape !

En parler, c’est avancer. Avancer, c’est se donner des chances de résoudre la difficulté !

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2603

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Grégoire Dauger

Fondateur d'Auxilio-Immo, professionnel de l'économie réelle à valeur ajoutée sociale et solidaire.

2 thoughts on “Impayés de charges de copropriété = danger !”

  • Lafarge

    16/12/2018 à 19:17

    Bonjour
    Je suîs héritière à 1/15eme d’un appartement de ma mamie. Nous sommes 7 héritiers ma cousine à une part entière ainsi que mes 2 tantes et mon oncle. Mon frère et ma sœur ont 1/15 ème aussi.
    Cet appartement est géré par un syndic.
    Je suis dans une situation précaire et mes oncles et tantes ont décidé que chacun paiera sa part sur les frais de copropriété.
    Seulement je sais très bien que je risque de ne pas pouvoir honorer ses charges.
    J’ai propose qu’ils me rachetent mes parts.
    Comment me protéger d’une situation compliquée ?
    Merci de votre réponse.

    • Grégoire Dauger

      25/01/2019 à 09:28

      Bonjour Madame,
      Désolé de ne vous répondre que maintenant, je n’ai pas vu votre question.
      Tout d’abord, d’après votre description il y a 4 personnes détenant 1 part chacune et 3 personnes ont 1/15e, ce qui ferait en tout 63/15e. Ne serait-ce pas plutôt que vous détenez avec votre frère et votre soeur, chacun 1/3 de part, car vous devez avoir hérité en représentation de votre mère ou de votre père, non ?
      Cela dit ça ne change pas grand chose au problème, sinon, quant aux montants en jeu.
      Dans le cadre de l’indivision nul ne peut vous forcer à y rester, cependant il faut trouver à vendre vos parts, soit à un co-indivisaire, soit à un externe (cousin par ex). Deux difficultés sont à prendre en compte ici :
      1/ Les co-indivisaires sont prioritaires sur la cession et peuvent donc préempter.
      2/ vendre à un tiers est souvent très difficile surtout quand il y a beaucoup d’indivisaires.
      Ensuite viendra la question du prix. Peu de temps après en avoir hérité, le prix de cession des parts sera assez logiquement celui figurant dans l’acte de succession. Mais rien n’oblige à acheter à ce prix-là…
      Enfin, si vous ne trouvez pas d’accord amiable sur une cession en interne ou en externe, il reste la voie judiciaire, efficace mais longue et coûteuse.
      Vous trouvez davantage d’éléments aux art. 815 et suivants du C.Civ : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/heritage-succession-indivision
      Espérant que cela puisse vous aider, et vous souhaitant avoir gain de cause.
      Grégoire Dauger
      Auxilio-Immo

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